Inversió immobiliària
Invertir en immobles a Andorra: triar l’operació i preparar-ne l’execució amb garanties
Una inversió immobiliària a Andorra pot adoptar tres formes molt diferents: comprar directament un immoble, participar en una promoció o invertir en una societat que posseeix o desenvolupa actius. Cada opció comporta drets, riscos i condicions de sortida diferents.
SOL Fiscal relaciona el projecte immobiliari amb el seu finançament, la fiscalitat i la situació de l’inversor. Treballem amb el notari, el banc, els assessors jurídics i fiscals, l’agent immobiliari i, quan cal, els professionals tècnics. L’objectiu és fer les comprovacions pertinents, aclarir les responsabilitats i dur l’operació a terme.
Marc jurídic i fiscal verificat el 16 d’octubre del 2026. Les normes aplicables depenen, entre altres factors, del perfil de l’inversor, de l’immoble, de l’estructura de titularitat i de la data de l’operació.
Membre de la xarxa ViaExperts
Les formes d’inversió
Compra, promoció o participació: de quina inversió parlem?
Comprar directament un immoble
Us convertiu en propietaris d’un apartament, una casa, un terreny, un local o un edifici. L’anàlisi inclou el títol, les càrregues, la situació urbanística, l’estat de l’immoble, els contractes existents, el finançament, l’ús previst i les condicions de revenda.
La decisió varia segons si l’immoble serà la vostra residència, es llogarà, acollirà una activitat o es mantindrà com a actiu patrimonial. Si un immoble d’una societat es destina a ús privat, s’ha de tractar com a tal. La titularitat societària no el converteix en una despesa professional.
Participar en una promoció immobiliària
Cal verificar des del principi si el projecte és admissible. La inversió estrangera en promoció immobiliària està prohibida amb caràcter general, amb excepcions que depenen, entre altres factors, de la destinació a lloguer i de la situació urbanística de la parròquia. També cal comprovar les restriccions sobre apartaments turístics i habitatges autoritzats per a ús turístic. Aquestes normes s’han d’examinar abans de finançar el projecte o adquirir-hi una participació (Llei 5/2025, article 9, versió vigent que incorpora les modificacions del 2026).
Financeu un projecte que encara s’ha de dissenyar, autoritzar, construir o comercialitzar. El valor depèn del terreny, dels drets d’edificació, de les autoritzacions, del pressupost, dels contractes d’obra, del finançament, de les vendes i de la capacitat de l’operador per completar la promoció.
El contracte ha d’indicar quines fites desencadenen els pagaments, quina informació reben els inversors, quines decisions es reserven, com es tracten els sobrecostos, quines garanties i distribucions s’apliquen i en quines condicions es pot sortir. Les projeccions comercials s’han d’examinar juntament amb aquests drets i el seu seguiment.
Invertir en una societat o un vehicle immobiliari
Sou titulars de títols o d’un dret de crèdit contra una societat, sense ser necessàriament propietaris de l’immoble. Cal llegir els estatuts, el pacte de socis, les condicions del deute, els acords amb els socis o l’operador, els drets d’informació, les crides de capital, la política de distribució i els mecanismes de venda.
L’adquisició de participacions d’una societat immobiliària també pot estar subjecta a normes fiscals i d’inversió estrangera específiques. Cal determinar com es qualifica l’operació abans de signar, més enllà del nom del vehicle.
Aclarir la naturalesa de l’operació abans de comprometre-m’hiAbans de signar
Organitzar les comprovacions abans
de comprometre-s’hi
Abans que us comprometeu, organitzem la revisió dels drets sobre l’immoble, els contractes, les autoritzacions, el finançament i la fiscalitat dins l’abast de l’encàrrec. Les clàusules han d’especificar què passa amb els fons en cas de denegació, retard o modificació de l’operació. Coordinem les comprovacions tècniques i els actes amb els professionals competents.
Una compra subjecta al règim d’inversió estrangera immobiliària requereix, en principi, una autorització prèvia. Cal determinar el perfil del comprador, les seves adquisicions anteriors, l’estructura de titularitat i l’ús previst. Fins i tot amb l’autorització i l’impost pagat, cal comprovar les restriccions pròpies de l’operació.
La tributació de la transmissió — ITP o IGI segons el venedor i l’operació — i l’eventual impost sobre la inversió estrangera s’analitzen per separat. El pressupost també inclou les despeses d’execució, finançament, tinença i sortida.
Referència del 2026. Des del 13 de febrer del 2026, els tipus principals de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària són del 6 % i del 10 %. Cal examinar els trams legals, les inversions anteriors, els possibles avantatges i les disposicions transitòries. En expedients antics, compten la data de la sol·licitud, els compromisos, els pagaments i els justificants presentats dins de termini. La data d’autorització, per si sola, no determina el règim.
Per preparar l’expedient: les comprovacions abans de signar i els impostos i les despeses d’adquisició.
Finançament i titularitat
Finançar i tenir l’immoble: triar una
estructura que continuï sent útil
Fons · Banc · Garanties
immobiliari
Ús · Drets · Governança
Preparar els fons i la relació amb el banc
El finançament pot combinar fons propis, crèdit bancari, una aportació de capital o una bestreta en compte corrent de soci. Cada font ha d’estar disponible en el moment adequat, ser traçable i ser compatible amb els contractes. El banc examinarà, entre altres aspectes, l’origen dels fons, els ingressos, les societats interposades, el projecte i les garanties.
Si una societat francesa finança una filial o una operació andorrana, abans de transferir els fons cal coordinar l’interès de l’operació per a cada entitat, la decisió societària, el contracte de finançament, la remuneració eventual, el reemborsament i el tractament comptable i fiscal. Finançar el projecte i posar fons de la societat a disposició per a ús personal són operacions diferents.
Comprar a títol personal o a través d’una societat?
La necessitat d’una societat depèn de l’ús de l’immoble, els socis, el finançament, els ingressos, la governança, la transmissió prevista i el cost de funcionament de l’estructura.
La titularitat directa pot ser l’opció més senzilla per a un habitatge d’ús personal. Una estructura separada pot ser adequada per a una activitat de lloguer, una inversió compartida, una promoció o un patrimoni que requereixi governança. Ha de tenir una utilitat real i poder-se administrar.
Residir a Andorra no elimina les conseqüències a França. La situació fiscal de l’inversor, els béns que conserva a França, les societats que aporten finançament, les donacions anteriors i el projecte de transmissió poden exigir una anàlisi als dos països.
Analitzar la rendibilitat a partir dels fluxos reals
La rendibilitat anunciada no indica què li queda a l’inversor. Cal contrastar els lloguers o les distribucions esperades amb el preu realment pagat, els impostos, les despeses, els períodes de desocupació, el manteniment, la gestió, el finançament i les obres.
En una promoció o participació, la durada, les crides de capital, la prioritat de reemborsament, les despeses, els drets de decisió i la sortida són tan importants com el resultat previst. SOL Fiscal no garanteix la rendibilitat ni la revenda. El despatx ajuda a entendre les hipòtesis, els drets i els compromisos abans de decidir.
També us pot interessar: preparar la relació bancària a Andorra i definir el paper dels immobles en el vostre patrimoni.
Execució i seguiment
Dur l’operació a terme i fer el seguiment
dels compromisos signats
Un cop presa la decisió, organitzem la feina encomanada al despatx i els intercanvis amb la resta de professionals. Segons l’expedient, això pot incloure:
-
qualificar la compra, la promoció o la participació i identificar les autoritzacions i els impostos que cal gestionar;
-
reunir la documentació de l’immoble, de les societats, del finançament i de l’origen dels fons;
-
fer revisar els contractes pel professional competent i deixar constància dels punts que cal modificar o acceptar;
-
coordinar les decisions societàries, el banc, el notari, els assessors francesos i andorrans i els professionals tècnics;
-
comprovar que es compleixen les condicions previstes abans dels pagaments i de la signatura;
-
reunir els actes, els justificants i les declaracions un cop completada l’operació.
El seguiment continua mentre el contracte estableixi obligacions
Després de la compra o la inversió, pot quedar pendent comptabilitzar lloguers i despeses, presentar declaracions, complir acords, rebre informació, supervisar obres o preparar decisions dels socis.
En una participació, el seguiment també inclou els comptes del vehicle, el deute, les crides de capital, les desviacions respecte del pressupost, les vendes, les distribucions i les condicions de sortida. Per a un immoble en titularitat directa, inclou el lloguer, les obres, el finançament, l’ús i l’evolució del projecte familiar.
Responsabilitats acordades per escrit entre els professionals
El notari, l’arquitecte, l’agent immobiliari, el banc, l’advocat i l’expert tècnic conserven les seves funcions. Especifiquem qui comprova cada qüestió, quines decisions requereixen el vostre acord i quins documents s’han de lliurar. Els vostres assessors habituals a França poden continuar participant en les anàlisis que els concerneixen.
L’encàrrec i els honoraris distingeixen la feina de SOL Fiscal, les despeses administratives, els honoraris de tercers i el seguiment recurrent. Si l’operació canvia, revisem l’abast abans de començar més feina.
Preguntes freqüents
Preguntes freqüents sobre la inversió
immobiliària a Andorra
Cal crear una societat per comprar?
No. La societat ha de complir una funció concreta: llogar, invertir amb altres persones, desenvolupar una promoció, organitzar la governança o separar un actiu d’una activitat. Per a un habitatge d’ús personal, una estructura pot afegir costos i obligacions sense aportar un avantatge útil.
Una societat francesa pot finançar la inversió andorrana?
Es pot estudiar una presa de participació, una aportació o una bestreta a una filial. Cal comprovar l’interès de l’operació per a la societat, les decisions, l’acord, les condicions financeres, la comptabilitat, la fiscalitat i els requisits del banc. El finançament d’un actiu privat del directiu exigeix una anàlisi diferent.
Comprar un immoble dona dret automàticament a la residència?
No. La inversió immobiliària pot encaixar en determinats plans d’instal·lació o categories de residència, però l’autorització de residència té condicions pròpies. Cal comprovar per separat la categoria de residència, la presència exigida, les inversions elegibles i la situació familiar en la data de l’expedient.
Quins documents cal lliurar per a una primera revisió?
Indiqueu l’ús previst de l’immoble i faciliteu l’anunci o l’expedient de l’operació, el projecte de reserva o de contracte, la identitat de les parts, el preu, els pagaments sol·licitats i el finançament previst. Si hi intervé una societat, afegiu-hi l’organigrama, els estatuts i els darrers comptes. Després completem la llista segons l’expedient.
Com s’organitzen el seguiment i els honoraris?
La proposta especifica les anàlisis, els documents, els tràmits i la coordinació encomanats al despatx. Les despeses de notaria, de banc, d’administració i d’altres assessors s’indiquen per separat. El seguiment posterior a la signatura s’inclou en l’encàrrec quan és necessari.
Una decisió immobiliària ha de continuar sent comprensible
El projecte més adequat pot ser senzill. Segons l’objectiu, podem recomanar comprar directament, mantenir una estructura existent, crear un vehicle que tingui una funció clara o descartar l’operació en les condicions proposades.
SOL Fiscal combina l’anàlisi jurídica i fiscal amb l’execució i el seguiment. Matthieu Bech intervé com a jurista especialitzat en dret fiscal francès i procediments transfronterers, i com a economista inscrit al COEA amb el número 297. Els treballs que corresponen a altres professions s’organitzen amb els professionals competents.
Contacte
Expliqueu-nos el vostre projecte immobiliari
Indiqueu si es tracta d’un immoble per comprar, d’una promoció o d’una participació, l’ús previst, les persones o societats implicades, el finançament previst i els documents que ja heu rebut.
Amb unes quantes línies n’hi ha prou per preparar la primera conversa. Després us indicarem quins documents són útils.
Referències oficials
- Llei 5/2025, títol I, versió vigent que incorpora les modificacions del 2026; Llei 2/2026, en particular l’article 29 i la disposició transitòria primera; Llei 11/2012 sobre l’IGI.
- Reglament andorrà del 9 d’abril del 2025 sobre la inversió estrangera, amb els procediments d’autorització, declaració i inscripció.
- Llei 3/2024 de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària, text consolidat que incorpora les modificacions del 2025 i del 2026.
- Decret 58/2026, del 25 de febrer del 2026, de modificació del reglament d’aquest impost.
- Llei andorrana de l’impost sobre transmissions patrimonials immobiliàries, text consolidat.