Inversión inmobiliaria
Invertir en inmuebles en Andorra: elegir la operación y preparar su ejecución con seguridad
Una inversión inmobiliaria en Andorra puede adoptar tres formas muy distintas: comprar directamente un inmueble, participar en una promoción o invertir en una sociedad que posee o desarrolla activos. Cada opción implica derechos, riesgos y condiciones de salida distintos.
SOL Fiscal relaciona el proyecto inmobiliario con su financiación, la fiscalidad y la situación del inversor. Trabajamos con el notario, el banco, los asesores jurídicos y fiscales, el agente inmobiliario y, cuando hace falta, los profesionales técnicos. El objetivo es realizar las comprobaciones pertinentes, aclarar las responsabilidades y llevar la operación a término.
Marco jurídico y fiscal verificado el 16 de octubre de 2026. Las normas aplicables dependen, entre otros factores, del perfil del inversor, del inmueble, de la estructura de titularidad y de la fecha de la operación.
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Las formas de inversión
Compra, promoción o participación: ¿de qué tipo de inversión se trata?
Comprar directamente un inmueble
Se convierte en propietario de un apartamento, una casa, un terreno, un local o un edificio. El análisis abarca el título, las cargas, la situación urbanística, el estado del inmueble, los contratos existentes, la financiación, el uso previsto y las condiciones de reventa.
La decisión depende de si el inmueble será su residencia, se alquilará, albergará una actividad o se mantendrá como activo patrimonial. Si un inmueble de una sociedad se destina a uso privado, debe tratarse como tal. La titularidad societaria no lo convierte en un gasto profesional.
Participar en una promoción inmobiliaria
Hay que verificar desde el principio si el proyecto es admisible. La inversión extranjera en promoción inmobiliaria está prohibida con carácter general, con excepciones que dependen, entre otros factores, del destino al alquiler y de la situación urbanística de la parroquia. También hay que comprobar las restricciones sobre apartamentos turísticos y viviendas autorizadas para uso turístico. Estas normas deben examinarse antes de financiar el proyecto o adquirir una participación en él (Ley 5/2025, artículo 9, versión vigente que incorpora las modificaciones de 2026).
Financia un proyecto que aún debe diseñarse, autorizarse, construirse o comercializarse. Su valor depende del terreno, los derechos de edificación, las autorizaciones, el presupuesto, los contratos de obra, la financiación, las ventas y la capacidad del operador para completar la promoción.
El contrato debe indicar qué hitos dan lugar a los pagos, qué información reciben los inversores, qué decisiones quedan reservadas, cómo se tratan los sobrecostes, qué garantías y distribuciones se aplican y en qué condiciones se puede salir. Las proyecciones comerciales deben examinarse junto con estos derechos y su seguimiento.
Invertir en una sociedad o un vehículo inmobiliario
Es titular de títulos o de un derecho de crédito frente a una sociedad, sin ser necesariamente propietario del inmueble. Hay que leer los estatutos, el pacto de socios, las condiciones de la deuda, los acuerdos con los socios o el operador, los derechos de información, las llamadas de capital, la política de distribución y los mecanismos de venta.
La adquisición de participaciones de una sociedad inmobiliaria también puede estar sujeta a normas fiscales y de inversión extranjera específicas. Hay que determinar cómo se califica la operación antes de firmar, más allá del nombre del vehículo.
Aclarar la naturaleza de la operación antes de comprometermeAntes de firmar
Organizar las comprobaciones antes
de comprometerse
Antes de que se comprometa, organizamos la revisión de los derechos sobre el inmueble, los contratos, las autorizaciones, la financiación y la fiscalidad dentro del alcance del encargo. Las cláusulas deben indicar qué ocurre con los fondos en caso de denegación, retraso o modificación de la operación. Coordinamos las comprobaciones técnicas y los actos con los profesionales competentes.
Una compra sujeta al régimen de inversión extranjera inmobiliaria requiere, en principio, autorización previa. Hay que determinar el perfil del comprador, sus adquisiciones anteriores, la estructura de titularidad y el uso previsto. Incluso con la autorización y el impuesto pagado, hay que comprobar las restricciones propias de la operación.
La tributación de la transmisión — ITP o IGI según el vendedor y la operación — y el eventual impuesto sobre la inversión extranjera se analizan por separado. El presupuesto también incluye los gastos de ejecución, financiación, tenencia y salida.
Referencia de 2026. Desde el 13 de febrero de 2026, los tipos principales del impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria son del 6 % y del 10 %. Hay que examinar los tramos legales, las inversiones anteriores, las posibles ventajas y las disposiciones transitorias. En expedientes antiguos, cuentan la fecha de solicitud, los compromisos, los pagos y los justificantes presentados en plazo. La fecha de autorización, por sí sola, no determina el régimen.
Para preparar su expediente: las comprobaciones antes de firmar y los impuestos y gastos de adquisición.
Financiación y titularidad
Financiar y poseer el inmueble: elegir una
estructura que siga siendo útil
Fondos · Banco · Garantías
inmobiliario
Uso · Derechos · Gobierno
Preparar los fondos y la relación con el banco
La financiación puede combinar fondos propios, crédito bancario, una aportación de capital o un anticipo en cuenta corriente de socio. Cada fuente debe estar disponible en el momento adecuado, ser trazable y ser compatible con los contratos. El banco examinará, entre otros aspectos, el origen de los fondos, los ingresos, las sociedades interpuestas, el proyecto y las garantías.
Si una sociedad francesa financia una filial o una operación andorrana, antes de transferir los fondos hay que coordinar el interés de la operación para cada entidad, la decisión societaria, el contrato de financiación, la posible remuneración, el reembolso y el tratamiento contable y fiscal. Financiar el proyecto y poner fondos de la sociedad a disposición para uso personal son operaciones distintas.
¿Comprar a título personal o a través de una sociedad?
La necesidad de una sociedad depende del uso del inmueble, los socios, la financiación, los ingresos, el gobierno, la transmisión prevista y el coste de funcionamiento de la estructura.
La titularidad directa puede ser la opción más sencilla para una vivienda de uso personal. Una estructura separada puede ser adecuada para una actividad de alquiler, una inversión conjunta, una promoción o un patrimonio que requiera gobierno. Debe tener una utilidad real y poder administrarse.
Residir en Andorra no elimina las consecuencias en Francia. La situación fiscal del inversor, los bienes que conserva en Francia, las sociedades que aportan financiación, las donaciones anteriores y el proyecto de transmisión pueden exigir un análisis en ambos países.
Analizar la rentabilidad a partir de los flujos reales
La rentabilidad anunciada no indica qué le queda al inversor. Hay que contrastar los alquileres o las distribuciones esperadas con el precio realmente pagado, los impuestos, los gastos, los periodos de desocupación, el mantenimiento, la gestión, la financiación y las obras.
En una promoción o participación, la duración, las llamadas de capital, la prioridad de reembolso, los gastos, los derechos de decisión y la salida importan tanto como el resultado previsto. SOL Fiscal no garantiza la rentabilidad ni la reventa. El despacho ayuda a entender las hipótesis, los derechos y los compromisos antes de decidir.
También le puede interesar: preparar la relación bancaria en Andorra y organizar el papel de los inmuebles en su patrimonio.
Ejecución y seguimiento
Llevar la operación a término y hacer el seguimiento
de los compromisos firmados
Una vez tomada la decisión, organizamos el trabajo encomendado al despacho y los intercambios con los demás profesionales. Según el expediente, esto puede incluir:
-
calificar la compra, la promoción o la participación e identificar las autorizaciones y los impuestos que hay que gestionar;
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reunir la documentación del inmueble, de las sociedades, de la financiación y del origen de los fondos;
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encargar la revisión de los contratos al profesional competente y dejar constancia de los puntos que deben modificarse o aceptarse;
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coordinar las decisiones societarias, el banco, el notario, los asesores franceses y andorranos y los profesionales técnicos;
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comprobar que se cumplen las condiciones previstas antes de los pagos y de la firma;
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reunir los actos, los justificantes y las declaraciones una vez completada la operación.
El seguimiento continúa mientras el contrato establezca obligaciones
Tras la compra o la inversión, puede quedar pendiente contabilizar alquileres y gastos, presentar declaraciones, cumplir acuerdos, recibir información, supervisar obras o preparar decisiones de socios.
En una participación, el seguimiento también abarca las cuentas del vehículo, la deuda, las llamadas de capital, las desviaciones respecto del presupuesto, las ventas, las distribuciones y las condiciones de salida. Para un inmueble de titularidad directa, abarca el alquiler, las obras, la financiación, el uso y la evolución del proyecto familiar.
Responsabilidades acordadas por escrito entre los profesionales
El notario, el arquitecto, el agente inmobiliario, el banco, el abogado y el experto técnico conservan sus funciones. Especificamos quién comprueba cada cuestión, qué decisiones requieren su aprobación y qué documentos deben entregarse. Sus asesores habituales en Francia pueden seguir participando en los análisis que les afectan.
El encargo y los honorarios distinguen el trabajo de SOL Fiscal, los gastos administrativos, los honorarios de terceros y el seguimiento recurrente. Si la operación cambia, revisamos el alcance antes de iniciar trabajos adicionales.
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes sobre la inversión
inmobiliaria en Andorra
¿Hace falta crear una sociedad para comprar?
No. La sociedad debe cumplir una función concreta: alquilar, invertir con otras personas, desarrollar una promoción, organizar el gobierno o separar un activo de una actividad. Para una vivienda de uso personal, una estructura puede añadir costes y obligaciones sin aportar una ventaja útil.
¿Puede una sociedad francesa financiar la inversión andorrana?
Puede estudiarse una toma de participación, una aportación o un anticipo a una filial. Hay que comprobar el interés de la operación para la sociedad, las decisiones, el acuerdo, las condiciones financieras, la contabilidad, la fiscalidad y los requisitos del banco. Financiar un activo privado del directivo exige un análisis distinto.
¿Comprar un inmueble da derecho automáticamente a la residencia?
No. La inversión inmobiliaria puede encajar en determinados planes de traslado o categorías de residencia, pero la autorización de residencia tiene requisitos propios. Hay que comprobar por separado la categoría de residencia, la presencia exigida, las inversiones elegibles y la situación familiar en la fecha del expediente.
¿Qué documentos hay que entregar para una primera revisión?
Indique el uso previsto del inmueble y facilite el anuncio o el expediente de la operación, el borrador de reserva o contrato, la identidad de las partes, el precio, los pagos solicitados y la financiación prevista. Si interviene una sociedad, añada su organigrama, sus estatutos y sus últimas cuentas. Después completamos la lista según el expediente.
¿Cómo se organizan el seguimiento y los honorarios?
La propuesta especifica los análisis, los documentos, los trámites y la coordinación encomendados al despacho. Los gastos de notaría, banco, administración y otros asesores se indican por separado. El seguimiento posterior a la firma se incluye en el encargo cuando es necesario.
Una decisión inmobiliaria debe seguir siendo comprensible
El proyecto más adecuado puede ser sencillo. Según su objetivo, podemos recomendar comprar directamente, mantener una estructura existente, crear un vehículo que cumpla una función clara o descartar la operación en las condiciones propuestas.
SOL Fiscal combina el análisis jurídico y fiscal con la ejecución y el seguimiento. Matthieu Bech interviene como jurista especializado en derecho fiscal francés y procedimientos transfronterizos, y como economista inscrito en el COEA con el número 297. Los trabajos que corresponden a otras profesiones se organizan con los profesionales competentes.
Contacto
Cuéntenos su proyecto inmobiliario
Indique si se trata de comprar un inmueble, de una promoción o de una participación, el uso previsto, las personas o sociedades implicadas, la financiación prevista y los documentos que ya ha recibido.
Bastan unas líneas para preparar la primera conversación. Después le indicaremos qué documentos son útiles.
Referencias oficiales
- Ley 5/2025, título I, versión vigente que incorpora las modificaciones de 2026; Ley 2/2026, en particular el artículo 29 y la disposición transitoria primera; Ley 11/2012 sobre el IGI.
- Reglamento andorrano de 9 de abril de 2025 sobre la inversión extranjera, con los procedimientos de autorización, declaración e inscripción.
- Ley 3/2024 del impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria, texto consolidado que incorpora las modificaciones de 2025 y 2026.
- Decreto 58/2026, de 25 de febrero de 2026, por el que se modifica el reglamento de este impuesto.
- Ley andorrana del impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias, texto consolidado.