Acheter en Andorre en 2026 : vérifications avant de signer

Identifier l’acquéreur et vérifier que l’achat est possible

Le contrat doit désigner l’acquéreur qui réalisera effectivement l’opération. Si vous envisagez une société ou une substitution ultérieure, faites vérifier cette possibilité avant de réserver : elle peut modifier les autorisations, la fiscalité et le financement.

Une autorisation préalable est en principe nécessaire pour un achat relevant de l’investissement étranger immobilier. Le statut du résident récent s’apprécie notamment au regard de trois années de résidence effective et permanente sur les dix années précédant la demande.

Il faut aussi contrôler les acquisitions antérieures, les limites autorisées et l’usage du bien. Les restrictions applicables aux appartements touristiques et aux logements autorisés à usage touristique méritent notamment d’être examinées avant de retenir un projet de location saisonnière.

Savoir ce que deviennent les sommes versées

Un contrat appelé « réservation » peut déjà vous engager. Il doit préciser le montant du dépôt, son bénéficiaire, sa fonction et les circonstances dans lesquelles il est imputé sur le prix, conservé ou remboursé.

Le mot « arrhes » ne suffit pas à décrire toutes les conséquences d’un abandon. Le texte doit préciser si une faculté de dédit existe, les sanctions d’une inexécution et le traitement d’une condition qui ne se réalise pas. La restitution, son délai et la personne qui doit payer doivent être clairement prévus.

Vérifiez également si l’argent est versé au vendeur, détenu par un intermédiaire ou confié à un tiers. Une clause de remboursement doit être rapprochée du circuit réel des fonds et des garanties convenues.

Prévoir les clauses qui correspondent à votre dossier

Lorsque l’achat dépend d’une autorisation ou d’un financement, la clause doit décrire l’événement attendu, les démarches à effectuer, les justificatifs, la date limite et les conséquences de son absence. Elle doit distinguer le refus malgré des démarches diligentes d’un dossier non déposé ou abandonné, et préciser le sort des commissions déjà versées.

Une condition suspensive subordonne les effets visés du contrat à la réalisation d’un événement. Une clause résolutoire organise sa résolution dans les circonstances convenues. Le choix doit être adapté à l’acte et aux versements ; leurs conséquences fiscales peuvent différer.

Prévoir les clauses qui correspondent à votre dossier
Situation à anticiper	Ce que le contrat doit organiser
Autorisation d’investissement étranger refusée	Diligences attendues, justificatif du refus, fin de l’engagement concerné et restitution prévue
Demande encore en cours à la date butoir	Conditions d’une prorogation écrite ou mécanisme de sortie ; traitement des demandes de pièces
Financement refusé	Montant et caractéristiques du crédit recherché, délai de demande et preuves nécessaires
Bien livré ou vendu dans une situation différente	Travaux, charges, occupation ou documents attendus ; conséquences de l’écart constaté

Si votre achat dépend d’un prêt, faites inscrire une clause de financement adaptée. Un accord de principe bancaire doit être distingué d’un financement confirmé et disponible pour la signature.

Demander les pièces qui peuvent changer votre décision

Le dossier doit permettre de rapprocher l’annonce du bien réellement vendu. Demandez notamment le titre de propriété, les pouvoirs du signataire, la désignation des annexes, les surfaces, les charges et sûretés, ainsi que les documents d’urbanisme et de copropriété utiles.

Si le bien est loué, demandez le bail et ses avenants, l’état des loyers et du dépôt de garantie, ainsi que les engagements pris avec le locataire. Faites annexer le bail au contrat préparatoire lorsque l’acquisition se réalise avec ce bail. Si une remise libre de toute occupation est convenue, sa date et ses conditions doivent être écrites.

Si le bien est à construire, les plans et prestations contractuels, les autorisations nécessaires, les appels de fonds, le calendrier de livraison, les modifications possibles et les garanties doivent être rapprochés. Une annonce de livraison ne remplace pas un engagement contractuel précis.

Selon le dossier, le notaire, l’agent immobilier, le syndic, le Comú ou un professionnel technique doivent confirmer les éléments relevant de leur compétence. Les réserves qui conditionnent votre décision doivent être traitées avant l’engagement correspondant.

Aligner les délais administratifs et les paiements

Le délai de décision sur l’investissement étranger est de deux mois, avec une prorogation possible d’un mois et des suspensions en cas de demandes de compléments. Le silence à l’issue du délai applicable vaut refus. Une autorisation doit ensuite être utilisée dans le délai qu’elle fixe ou, à défaut, dans les six mois ; une prorogation encadrée peut être demandée avant son expiration.

Le contrat doit tenir compte de ces mécanismes. Une date butoir trop courte, sans possibilité organisée de prorogation, peut créer une difficulté même si les parties souhaitent toujours réaliser la vente.

Préparez parallèlement la disponibilité et l’origine des fonds : épargne, revenus, cession, dividendes, prêt, donation ou succession selon votre situation. Vérifiez le titulaire du compte bénéficiaire et confirmez tout changement de coordonnées bancaires par un autre canal que le courriel reçu.

Calculer le coût avant de fixer les versements

Le budget doit intégrer la fiscalité de la vente, l’éventuel impôt sur l’investissement étranger et les frais de réalisation. Les taux de ce dernier sont principalement de 6 % et 10 % depuis février 2026, sous réserve des dispositions transitoires et des situations particulières.

Le calendrier fiscal doit être vérifié dès l’avant-contrat : certains versements ou engagements peuvent entraîner un impôt avant l’acte définitif. Pour les taux, les cas particuliers et un exemple chiffré, consultez notre article consacré aux taxes immobilières et aux coûts d’acquisition.

Faire la dernière revue avant l’acte

Avant de confirmer le rendez-vous, rapprochez le projet d’acte du contrat signé : acquéreur, bien et annexes, prix, paiements déjà effectués, autorisation valable, conditions réalisées, financement, charges à lever et situation d’occupation.

La remise des clés, la répartition des charges et des dépôts de garantie, les documents remis et les obligations qui subsistent après la vente doivent également être clairs.

SOL Fiscal vous accompagne dans la revue juridique et fiscale de l’opération et la coordination avec les autres intervenants. Vous avez reçu un contrat de réservation ou d’arrhes ? Adressez-nous le projet avant de le signer pour identifier les points à régler et les pièces à obtenir.

Découvrez notre accompagnement pour investir dans l’immobilier en Andorre.

Faire relire mon projet avant signature

Par SOL Fiscal.

Acheter en Andorre en 2026 : les points à vérifier avant de signer