Investissement immobilier
Investir dans l’immobilier en Andorre : choisir l’opération et sécuriser sa mise en œuvre
Un investissement immobilier en Andorre peut prendre trois formes très différentes : acheter directement un bien, participer à une opération de promotion ou investir dans une société qui détient ou développe des actifs. Vous n’acquérez pas les mêmes droits, vous ne supportez pas les mêmes risques et vous ne sortez pas de la même manière.
SOL Fiscal relie le projet immobilier à son financement, à sa fiscalité et à la situation de l’investisseur. Nous intervenons avec le notaire, la banque, les conseils juridiques et fiscaux, l’agent immobilier et, lorsque le dossier l’exige, les professionnels techniques. L’objectif est que les vérifications utiles soient faites, que les responsabilités soient claires et que l’opération aille jusqu’à sa réalisation.
Cadre juridique et fiscal vérifié le 16 octobre 2026. Les règles applicables dépendent notamment du profil de l’investisseur, du bien, de la structure de détention et de la date de l’opération.
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Les formes d’investissement
Acquisition, promotion ou participation : de quel investissement parle-t-on ?
Acheter directement un bien
Vous devenez propriétaire d’un appartement, d’une maison, d’un terrain, d’un local ou d’un immeuble. L’analyse porte sur le titre, les charges, la situation urbanistique, l’état du bien, les contrats existants, le financement, l’usage prévu et les conditions de revente.
La décision n’est pas la même selon que le bien doit devenir votre résidence, être loué, accueillir une activité ou rester un actif patrimonial. Un usage privé d’un bien détenu par une société doit être traité comme tel ; la société ne transforme pas cet usage en charge professionnelle.
Participer à une promotion immobilière
L’admissibilité du projet doit être vérifiée dès le départ. L’investissement étranger en promotion immobilière est soumis à une interdiction de principe assortie d’exceptions, notamment selon l’affectation locative et la situation urbanistique de la paroisse. Les restrictions relatives aux appartements touristiques et aux logements autorisés à usage touristique doivent aussi être contrôlées. Ces règles s’examinent avant de financer ou de prendre une participation dans le projet (Llei 5/2025, article 9, version en vigueur intégrant les modifications de 2026).
Vous financez un projet qui doit encore être conçu, autorisé, construit ou commercialisé. La valeur dépend alors du terrain, des droits à construire, des autorisations, du budget, des marchés de travaux, du financement, des ventes et de la capacité de l’opérateur à achever l’ensemble.
Le contrat doit préciser les étapes qui déclenchent les versements, les informations remises aux investisseurs, les décisions réservées, le traitement des dépassements, les garanties, les distributions et les conditions de sortie. Une projection commerciale ne remplace ni ces droits ni leur suivi.
Investir dans une société ou un véhicule immobilier
Vous détenez des titres ou une créance sur une société ; vous ne détenez pas nécessairement l’immeuble lui-même. Il faut lire les statuts, le pacte, la dette, les conventions avec les associés ou l’opérateur, les droits d’information, les appels de fonds, la politique de distribution et les mécanismes de cession.
L’acquisition de parts d’une société immobilière peut également relever de règles fiscales et d’investissement étranger propres. La qualification se vérifie avant la signature, sans se limiter au nom donné au véhicule.
Qualifier l’opération avant de m’engagerAvant la signature
Organiser les vérifications avant
de s’engager
Avant de vous engager, nous organisons la revue des droits sur le bien, des contrats, des autorisations, du financement et de la fiscalité dans le périmètre de notre mission. Les clauses doivent préciser le sort des fonds en cas de refus, de retard ou de modification de l’opération. Les contrôles techniques et les actes relevant d’autres professionnels sont coordonnés avec eux.
Un achat relevant de l’investissement étranger immobilier requiert en principe une autorisation préalable. Le profil de l’acquéreur, ses acquisitions antérieures, la structure de détention et l’usage prévu doivent être qualifiés. L’obtention de l’autorisation et le paiement d’un impôt ne dispensent pas de vérifier les restrictions propres à l’opération.
La fiscalité de la transmission — ITP ou IGI selon le vendeur et l’opération — et l’éventuel impôt sur l’investissement étranger font l’objet d’analyses distinctes. Le budget comprend aussi les frais de réalisation, de financement, de détention et de sortie.
Repère 2026. L’impôt sur l’investissement étranger immobilier prévoit principalement des taux de 6 % et 10 % depuis le 13 février 2026. Les tranches légales, les investissements antérieurs, les avantages éventuels et les dispositions transitoires doivent être examinés. Pour les dossiers anciens, la date de demande, les engagements, les paiements et les justificatifs remis dans les délais comptent ; la seule date d’autorisation ne permet pas de déterminer le régime.
Pour préparer votre dossier : les vérifications avant de signer et les taxes et frais d’acquisition.
Financement et détention
Financer et détenir : choisir une
structure qui reste utile
Fonds · Banque · Garanties
immobilier
Usage · Droits · Gouvernance
Préparer les fonds et la banque
Le financement peut combiner fonds personnels, crédit bancaire, apport au capital ou avance en compte courant. Chaque source doit être disponible au bon moment, traçable et compatible avec les contrats. La banque examinera notamment l’origine des fonds, les revenus, les sociétés interposées, le projet et les garanties.
Pour une société française qui finance une filiale ou une opération andorrane, l’intérêt de l’opération pour chaque entité, la décision sociale, la convention de financement, la rémunération éventuelle, le remboursement et le traitement comptable et fiscal doivent être coordonnés avant le transfert. Il ne faut pas confondre financement du projet et mise à disposition personnelle des fonds de la société.
Acheter en nom propre ou par une société ?
Une société n’est pas nécessaire par principe. Le choix dépend de l’usage du bien, des associés, du financement, des revenus, de la gouvernance, de la transmission envisagée et du coût de fonctionnement de la structure.
La détention directe peut être la solution la plus lisible pour un logement personnel. Une structure distincte peut être pertinente pour une activité locative, un investissement à plusieurs, une promotion ou un patrimoine qui nécessite une gouvernance. Elle doit toutefois produire une utilité réelle et rester administrable.
La résidence en Andorre ne fait pas disparaître les conséquences françaises. La situation fiscale de l’investisseur, les biens conservés en France, les sociétés qui financent, les donations antérieures et le projet de transmission peuvent conduire à une analyse dans les deux pays.
Lire le rendement comme un flux, pas comme une promesse
Un rendement annoncé ne dit pas ce qu’il reste à l’investisseur. Il faut rapprocher les loyers ou distributions attendus du prix réellement payé, des impôts, des charges, des périodes de vacance, de l’entretien, de la gestion, du financement et des travaux.
Pour une promotion ou une participation, la durée, les appels de fonds, la priorité de remboursement, les frais, les droits de décision et la sortie comptent autant que le résultat projeté. SOL Fiscal ne garantit ni rendement ni revente ; le cabinet aide à comprendre les hypothèses, les droits et les engagements avant la décision.
À lire aussi : préparer la relation bancaire en Andorre et organiser la place de l’immobilier dans votre patrimoine.
Réaliser et suivre
Faire aboutir l’opération, puis suivre
ce qui a été signé
Une fois la décision prise, nous organisons les travaux confiés au cabinet et les échanges avec les autres intervenants. Selon le dossier, cela peut comprendre :
-
qualifier l’acquisition, la promotion ou la participation et identifier les autorisations et impôts à traiter ;
-
rassembler les pièces du bien, des sociétés, du financement et de l’origine des fonds ;
-
faire relire les contrats par le professionnel compétent et consigner les points à modifier ou à accepter ;
-
coordonner les décisions sociales, la banque, le notaire, les conseils français et andorrans et les professionnels techniques ;
-
contrôler que les conditions prévues sont satisfaites avant les versements et la signature ;
-
réunir les actes, justificatifs et déclarations après la réalisation.
Le suivi continue là où le contrat crée des obligations
Après l’acquisition ou l’investissement, il peut rester des loyers et charges à comptabiliser, des déclarations à déposer, des conventions à respecter, des informations à recevoir, des travaux à contrôler ou des décisions d’associés à préparer.
Pour une participation, le suivi porte aussi sur les comptes du véhicule, la dette, les appels de fonds, les écarts par rapport au budget, les ventes, les distributions et les conditions de sortie. Pour un bien détenu en direct, il porte sur la location, les travaux, le financement, l’usage et les évolutions du projet familial.
Des responsabilités écrites entre les professionnels
Le cabinet n’a pas vocation à remplacer le notaire, l’architecte, l’agent immobilier, la banque, l’avocat ou l’expert technique. Nous précisons qui vérifie quoi, quelles décisions attendent votre accord et quels documents doivent être remis. Vos conseils habituels en France peuvent rester associés aux analyses qui les concernent.
La mission et les honoraires distinguent les travaux de SOL Fiscal, les frais administratifs, les honoraires des tiers et le suivi récurrent. Si l’opération change, le périmètre est revu avant d’engager de nouveaux travaux.
FAQ
Questions fréquentes sur l’investissement
immobilier en Andorre
Faut-il créer une société pour acheter ?
Non. La société doit répondre à une fonction précise : louer, investir à plusieurs, développer une opération, organiser une gouvernance ou séparer un actif d’une activité. Pour un logement personnel, une structure peut ajouter des coûts et des contraintes sans créer d’avantage utile.
Une société française peut-elle financer l’investissement andorran ?
Une prise de participation, un apport ou une avance à une filiale peut être étudié. Il faut vérifier l’intérêt de l’opération pour la société, les décisions, la convention, les conditions financières, la comptabilité, la fiscalité et les attentes de la banque. Le financement d’un actif privé du dirigeant obéit à une analyse différente.
L’achat d’un bien donne-t-il automatiquement la résidence ?
Non. L’immobilier peut entrer dans certaines stratégies d’installation ou catégories de résidence, mais l’autorisation de séjour répond à ses propres conditions. Il faut vérifier séparément le statut de résidence, la présence requise, les investissements éligibles et la situation familiale à la date du dossier.
Quels documents transmettre pour un premier examen ?
Présentez l’objectif du bien, l’annonce ou le dossier de l’opération, le projet de réservation ou de contrat, l’identité des parties, le prix et les paiements demandés, le financement envisagé et, si une société intervient, son organigramme, ses statuts et ses derniers comptes. Nous complétons ensuite la liste selon le dossier.
Comment sont organisés le suivi et les honoraires ?
La proposition précise les analyses, les documents, les formalités et la coordination confiés au cabinet. Les frais de notaire, de banque, d’administration et des autres conseils sont distingués. Le suivi après la signature est prévu dans la mission lorsqu’il est nécessaire.
Une décision immobilière doit rester lisible
Le bon projet n’est pas nécessairement le plus complexe. Selon votre objectif, la recommandation peut être d’acheter directement, de conserver une structure existante, de créer un véhicule utile ou de ne pas engager l’opération dans les conditions proposées.
SOL Fiscal associe l’analyse juridique et fiscale à la mise en œuvre et au suivi. Matthieu Bech intervient comme juriste spécialisé en droit fiscal français et dans les procédures transfrontalières, et comme économiste inscrit au COEA sous le n° 297. Les interventions qui relèvent d’une autre profession sont organisées avec les professionnels compétents.
Contact
Présentez-nous votre projet immobilier
Indiquez s’il s’agit d’un bien à acheter, d’une promotion ou d’une participation, l’usage recherché, les personnes ou sociétés concernées, le financement envisagé et les documents déjà reçus.
Quelques lignes suffisent pour préparer le premier échange. Nous vous préciserons ensuite les pièces utiles.
Repères officiels
- Llei 5/2025, titre I, version en vigueur intégrant les modifications de 2026 ; Llei 2/2026, notamment article 29 et disposition transitoire première ; Llei 11/2012 sur l’IGI.
- Règlement andorran du 9 avril 2025 sur l’investissement étranger, procédures d’autorisation, de déclaration et d’inscription.
- Loi 3/2024 sur l’impôt relatif à l’investissement étranger immobilier, texte consolidé intégrant les modifications de 2025 et de 2026.
- Décret 58/2026 du 25 février 2026, modification du règlement de cet impôt.
- Loi andorrane sur l’impôt sur les transmissions patrimoniales immobilières, texte consolidé.