Transactions immobilières : quelles différences entre la France et l’Andorre ?
Acheter un bien immobilier en Andorre ne ressemble pas tout à fait à un achat “à la française”.
Les étapes, le rôle du notaire, la circulation des fonds et certaines autorisations administratives (notamment pour les étrangers)
imposent une approche différente et une vigilance accrue.
Immobilier en Andorre
Le rôle du notaire : un timing très différent
En France le notaire est généralement impliqué tout au long du processus : vérifications juridiques, sécurisation des fonds via un compte séquestre, préparation de l’acte, formalités de publicité foncière, etc
En Andorre le notaire intervient principalement au moment de la signature de l’acte authentique. Une grande partie de la sécurisation se joue donc en amont, au stade du contrat de réservation/arrhes et des formalités.
Immobilier en Andorre
L’avant-contrat : compromis/promesse vs contrat d’arrhes
En France
L’achat débute souvent par une promesse ou un compromis de vente, avec :
- un dépôt de garantie fréquemment autour de 5 à 10 %,
- un délai de rétractation (pour un achat d’habitation),
- et des conditions suspensives (notamment l’obtention du prêt).
Les sommes versées sont en principe séquestrées (notaire / agent habilité), ce qui encadre mieux le risque financier.
En Andorre
Lorsque vous souhaitez réserver un bien, vous signez généralement un contrat d’arrhes (“contracte d’arres”) avec le versement d’un dépôt souvent situé entre 10 % et 20 % du prix (la norme étant souvent 10 %, avec des variantes selon les opérations et les vendeurs).
Ensuite, un délai d’environ 3 mois est fréquemment prévu pour :
- réaliser les formalités,
- obtenir les autorisations nécessaires,
- et pouvoir signer l’acte authentique chez le notaire
Immobilier en Andorre
Les conditions et autorisations à anticiper (souvent déterminantes)
En Andorre, l’achat peut être conditionné à plusieurs éléments, notamment :
- Condition suspensive d’obtention de prêt, si vous financez le bien par emprunt.
- Condition liée à un permis, si le projet inclut des travaux ou une opération nécessitant une autorisation.
- Autorisation d’investissement étranger, lorsque l’acheteur est considéré comme investisseur étranger.
Point d’attention important : en tant qu’investisseur étranger, la réglementation andorrane peut limiter ou encadrer les acquisitions (nombre de biens, conditions, formalités, etc.).
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Paiement du prix : vigilance renforcée en Andorre
Une fois les autorisations obtenues et les conditions remplies, il faut procéder au paiement.
En France, les fonds transitent généralement via un compte séquestre (notaire), avec un niveau de contrôle et de vérification plus “centralisé”.
En Andorre, il n’existe pas de compte séquestre notarial au sens français du terme : les fonds sont en pratique versés directement au vendeur (selon les modalités prévues).
Conclusion pratique : en Andorre, la sécurisation repose davantage sur :
- la qualité du contrat d’arrhes (clauses, délais, conséquences en cas de retard/refus),
- l’anticipation des autorisations,
- et le choix de partenaires fiables (agence, promoteur, notaire, banque, conseils).
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Signature chez le notaire… puis enregistrement
Après la signature de l’acte authentique, il faut encore finaliser les formalités, notamment :
- l’inscription des nouveaux propriétaires au registre foncier,
- et, plus récemment, certaines formalités au registre des investissements étrangers lorsque cela s’applique.
Bon à savoir : il existe une taxation spécifique applicable aux investisseurs étrangers, variable selon plusieurs critères (prix d’acquisition, nombre de biens détenus / acquis, etc.).
Immobilier en Andorre
Comment se sécuriser concrètement ?
Le processus andorran est donc réellement différent de celui que vous connaissez en France. Pour éviter les mauvaises surprises, il est essentiel de :
- comprendre le calendrier (arrhes → autorisations → acte),
- savoir lire et négocier un contrat andorran,
pouvoir traiter les démarches dans les délais imposés, - maîtriser la communication locale (catalan / espagnol selon les interlocuteurs).
- s’appuyer sur un réseau local.
Le cabinet SOL Fiscal vous accompagne à chaque étape :
- analyse et révision du contrat d’arrhes,
- négociation de clauses clés (délais, conditions, sécurisation des fonds),
- suivi des autorisations et formalités,
- coordination avec les partenaires (banque, notaire, interlocuteurs locaux).
SOL Fiscal est un cabinet de conseil franco-andorran et Family Office qui accompagne ses clients dans l’ensemble de leurs enjeux fiscaux et patrimoniaux, en proposant des solutions sur mesure, durables et conformes aux réglementations françaises et andorranes.
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