Quel est l’impact de la Loi Omnibus sur
l’investissement immobilier en Andorre ?

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Quel est l’impact de la Loi Omnibus sur l’investissement immobilier en Andorre ?

La Loi Omnibus est une loi adoptée en 2025 (Llei 5/2025, du 6 mars 2025).
Vous en avez sans doute déjà entendu parler si vous vous intéressez à l’immobilier en Andorre, mais alors, que signifie-t-elle vraiment ?

C’est une loi en faveur de la croissance durable et du droit au logement, qui prévoit de restreindre et d’encadrer certains projets d’achats immobiliers réalisés par des investisseurs étrangers.

Loi Omnibus

Qui est concerné par la loi Omnibus ?

La Loi Omnibus concerne les personnes qualifiées d’“investisseurs étrangers” : en pratique, les non-résidents, ainsi que certains résidents (notamment non andorrans) qui ne peuvent pas justifier d’au moins 3 ans de résidence effective et permanente sur les 10 années précédant la demande, selon les cas.

Elle s’additionne à la loi de l’année précédente, 2024, qui est venue créer un impôt sur l’investissement étranger immobilier (progressif) et prévoir des mécanismes de bonification notamment lorsque le bien est destiné à la location, sous conditions.

Loi omnibus

Que nous impose la loi Omnibus ?

Elle restreint l’achat de résidence principale ou secondaire à un plafond d’acquisition lorsque vous êtes qualifié d’investisseur étranger : uniquement 2 appartements (ou 2 studios) ou bien 1 terrain sur lequel construire un seul logement unifamilial, ou bien 1 maison individuelle (avec des règles sur les annexes, parkings/box et caves/trasters).

Cette limitation a une durée de 10 ans à compter de la date de formalisation de l’investissement au cours duquel le plafond est atteint ; à l’issue de ce délai, il est possible de solliciter une nouvelle autorisation, dans les limites prévues par la loi.

Si vous souhaitez investir davantage dans l’immobilier en Andorre, sans attendre 10 ans, vous avez 2 possibilités :

devenir résident andorran : au bout de 3 ans, vous ne serez plus soumis à ce régime (sous réserve des conditions légales et de votre situation),
investir dans des biens ou développer des projets qui font partie des exemptions / dérogations prévues par les textes, selon votre profil et la nature du projet.

BON À SAVOIR : La promotion immobilière est interdite aux personnes non résidentes ou résidentes depuis moins de 3 ans. Mais cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas avoir de projet en lien avec de la promotion immobilière en Andorre : il est notamment possible, selon les cas :

d’investir dans du private equity,
d’investir dans des sociétés dont le capital est détenu en majorité par des résidents andorrans répondant aux critères (à analyser au cas par cas, notamment selon l’actif détenu par la société),
de porter un projet de promotion destiné intégralement à la location, à condition qu’au minimum 50% des biens soit à “prix accessible” et que les engagements de location soient maintenus sur la durée minimale prévue par la loi.

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Loi Omnibus

Exemption : L’équivalent du pinel français

Si vous détenez déjà 2 appartements ou 1 maison individuelle et souhaitez continuer d’investir sans devoir attendre 10 ans ou devenir résident en Andorre, il existe des mécanismes permettant de dépasser les limites ou d’obtenir une bonification fiscale lorsque le bien est destiné au marché locatif (notamment avec un engagement de location sur une durée minimale, et parfois à des conditions de “prix accessible”, selon le dispositif applicable).

Pourquoi ce choix ?

Le logement en Andorre est problématique car la demande est plus importante que l’offre, surtout au niveau de la location. Le gouvernement favorise donc les personnes qui proposent des biens à la location.

Attention : l’engagement est relativement strict et vous devrez le respecter rigoureusement (durée, conditions, et conséquences en cas de non-respect).
Il y a de nombreuses exemptions et certains détails techniques nécessitent une analyse approfondie pour chaque projet mené par un investisseur étranger. Investir dans l’immobilier en Andorre est une très bonne opportunité mais nécessite un plan : savoir ce qu’on veut faire, revoir ses objectifs, être ouvert à un fonctionnement différent et se faire accompagner.

Le cabinet SOL Fiscal est spécialisé dans le conseil juridique et fiscal entre la France et l’Andorre et dispose d’un large réseau en Andorre pour vous aider à trouver les biens et projets qui correspondent à vos attentes (résidence principale ou secondaire, investissement locatif, private equity…). Nous vous proposons les produits de partenaires locaux qui nous paraissent les plus prometteurs, réalisons vos formalités et vous suivons tout au long de vos opérations pour vous apporter clarté, lisibilité et sécurité.

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