Taxes immobilières et coûts d’acquisition en Andorre : Guide complet

Les principaux impôts à prévoir

Les principaux impôts à prévoir
Impôt	Repère pour préparer le budget	Point décisif
Investissement étranger immobilier	6 % ou 10 % selon les tranches et situations légales	Statut de l’acquéreur, investissement réalisé, antériorité et éventuels avantages
ITP	4 % au taux ordinaire indiqué par l’administration	Régime de la transmission et éventuelle exonération ou mesure particulière
IGI	Taux général de 4,5 %	Qualité du vendeur au regard de l’IGI, opération et éventuel taux particulier

L’ITP et l’IGI ne s’additionnent pas mécaniquement sur une même vente. L’impôt sur l’investissement étranger constitue une analyse distincte et peut s’ajouter à la fiscalité de la transmission.

Qui est concerné par l’investissement étranger immobilier

Le régime concerne notamment les non-résidents, certains résidents récents et certaines sociétés. Pour une personne déjà résidente, le critère légal porte sur au moins trois années de résidence effective et permanente au cours des dix années précédant la demande, avec une règle particulière pour les absences liées aux études. Une carte de résidence récente ne suffit donc pas, à elle seule, à conclure dans un sens ou dans l’autre.

Pour une société, il faut examiner la participation étrangère directe et indirecte ainsi que l’opération envisagée. Acheter par une société andorrane ne permet pas d’écarter automatiquement l’autorisation ou l’impôt.

Comment fonctionnent les taux de 6 % et 10 %

Depuis le 13 février 2026, le premier niveau légal est taxé à 6 % : il couvre notamment un logement, ou une parcelle destinée à une seule maison individuelle, dans les limites prévues par l’article 8 de la Llei 3/2024. Les annexes admises fiscalement sont plafonnées à trois places de stationnement et trois caves ou locaux similaires par appartement. Le taux de 10 % concerne les investissements dépassant ces limites et certaines reprises d’exonération.

La progressivité dépend des unités immobilières et des investissements antérieurs à prendre en compte, avec des règles d’agrégation entre sociétés liées. Elle ne correspond pas à des tranches de prix au mètre carré. La base est la valeur réelle de l’investissement ; des règles particulières s’appliquent aux sociétés.

Certaines opérations antérieures gardent les anciens taux

La réforme comporte un régime transitoire. Il faut notamment vérifier si la demande a été déposée avant le 22 janvier 2026 ou si un accord antérieur à cette date, associé à une transaction économique, a été établi par des preuves apportées dans le délai légal de six mois à compter du 13 février 2026.

La date de signature chez le notaire ne permet donc pas, à elle seule, de choisir le barème. Pour un dossier ancien, il faut conserver la demande, l’accord, les preuves de paiement et les justificatifs de leur présentation dans les délais.

Louer le bien ne donne pas une exonération automatique

Le dispositif de location à prix abordable pour résidence habituelle et permanente prévoit, sous conditions, une bonification de 90 % de l’impôt sur l’investissement étranger, avec un engagement d’au moins dix ans et un suivi documentaire. Une location ordinaire ou saisonnière ne suffit pas à ouvrir cet avantage.

L’exonération liée à une activité économique est également encadrée : elle suppose notamment une activité éligible, un bien répondant aux conditions légales, une conservation minimale et la création et le maintien d’emplois. Le simple fait d’annoncer une activité ou un emploi ne suffit pas.

ITP ou IGI : comment déterminer le bon régime

L’analyse porte sur la situation du vendeur et sur l’opération. Une personne physique peut agir comme entrepreneur ; l’achat par une société ne suffit pas à soumettre la vente à l’IGI. Il faut également éviter une assimilation systématique « ancien = ITP » et « neuf = IGI ».

L’ITP ordinaire est composé de la part étatique de 1 % et de la part communale, actuellement présentée à 3 % dans toutes les paroisses par l’administration. Les dispositions particulières doivent être vérifiées, notamment la non-application de la part étatique pour certaines locations résidentielles maintenues au moins cinq ans.

L’IGI est généralement de 4,5 %. Un taux spécifique de 3,5 % existe notamment pour certaines acquisitions destinées à la location résidentielle permanente pendant au moins cinq ans, lorsque l’acquéreur n’a pas la qualité d’entrepreneur au sens de la loi. D’autres dispositions particulières peuvent s’appliquer.

Lorsqu’un droit à déduction existe, la récupération de l’IGI dépend de l’activité, de l’affectation du bien et des justificatifs. Elle n’est pas acquise pour un usage personnel et ne constitue pas une déduction automatique de l’IS.

Les impôts peuvent être dus avant la signature définitive

L’impôt sur l’investissement étranger comporte en principe un paiement à compte avant la remise de l’autorisation favorable. La situation doit être régularisée ou justifiée pour l’acte, en tenant compte des dispenses déclaratives prévues par le règlement.

Le contrat préparatoire peut aussi déclencher une imposition : une promesse stipulant le paiement de plus de 20 % du prix entre dans la règle spéciale d’ITP des articles 3.4 et 5.3. Pour une opération soumise à l’IGI, un acompte sur le prix peut rendre cet impôt exigible à l’encaissement, sur la somme reçue. La qualification du versement et du contrat doit donc être vérifiée avant de fixer les échéances.

Un exemple pour comparer deux budgets

À titre illustratif, supposons une base taxable de 500 000 € pour chacun des impôts concernés, une acquisition entièrement éligible au taux d’investissement étranger de 6 %, sans exonération, bonification ni régime transitoire.

Un exemple pour comparer deux budgets
Hypothèse	Investissement étranger	Impôt sur la transmission	Total des deux impôts
Vente relevant de l’ITP ordinaire	30 000 €	20 000 €	50 000 €
Vente relevant de l’IGI général	30 000 €	22 500 €	52 500 €

Ces montants sont des calculs illustratifs, hors frais et avant toute récupération éventuelle d’IGI. Le prix doit être identifié comme hors taxe ou taxe comprise. Les bases réelles et le régime applicable doivent être confirmés pour l’opération.

Les autres coûts de l’acquisition

Demandez un chiffrage séparé pour les honoraires et débours du notaire, les démarches administratives, les frais bancaires et de garantie, l’évaluation du bien, les traductions et les conseils nécessaires. Les commissions éventuelles doivent être attribuées à la partie qui les supporte dans le contrat. Les impôts ne se confondent pas avec les honoraires du notaire.

Préparez également le budget de détention : charges de copropriété, assurance, entretien, travaux, financement et impôts communaux applicables à la propriété ou aux revenus locatifs.

SOL Fiscal vous aide à qualifier l’opération et à établir un budget cohérent avec les contrats et les paiements prévus. Vous avez reçu une proposition ou un contrat d’arrhes ? Transmettez-nous le prix, le bien, le profil de l’acquéreur et le financement envisagé pour préparer le premier échange.

Pour les engagements et les versements, consultez les vérifications avant de signer un achat en Andorre. Pour l’accompagnement, découvrez notre intervention sur les investissements immobiliers.

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