Les moratoires en Andorre :
immobilier, tourisme, investissement et logement en 2026

En Andorre, un moratoire est généralement un mécanisme de suspension, de gel ou de frein temporaire appliqué par la loi ou par la réglementation à une activité, à une autorisation ou à un marché. En pratique, ce n’est pas un régime juridique unique : il existe surtout des moratoires sectoriels, mis en place pour ralentir un phénomène jugé trop rapide ou trop déséquilibré, notamment en matière d’habitat, de tourisme ou d’investissement. Cette lecture est une synthèse des mesures effectivement adoptées ces dernières années dans ces différents domaines.

Autrement dit, quand on parle de “moratoires en Andorre”, on ne parle pas d’un seul texte, mais d’une méthode d’intervention publique : le pays suspend, limite ou retarde certaines opérations pour reprendre la main sur le rythme de développement. Cette formulation est une inférence tirée des lois et mesures récentes sur l’investissement immobilier, les logements touristiques, les loyers et les quotas.

Le fil conducteur est assez clair : l’Andorre utilise ces mécanismes pour essayer de concilier son attractivité avec un objectif de croissance plus soutenable, notamment sur le logement, le foncier, le tourisme et la démographie. C’est d’ailleurs le vocabulaire employé par le Gouvernement et le législateur dans les textes de 2025 et 2026 relatifs au “creixement sostenible” et au droit au logement.

En pratique, le moratoire n’est pas toujours la seule réponse. L’Andorre combine souvent trois outils :

• la suspension pure et simple ;
• la quota ou le contingentement ;
• et la fiscalité dissuasive.

C’est particulièrement visible dans le traitement récent de l’immobilier, du tourisme et de l’immigration. Cette grille de lecture est une déduction à partir des mesures officielles actuellement en vigueur ou récemment adoptées.

C’est probablement le moratoire andorran qui a le plus marqué les investisseurs.

Le Gouvernement a rappelé en 2026 qu’entre le troisième trimestre 2023 et le premier trimestre 2024, une suspension transitoire de l’investissement étranger en immeubles a été en vigueur au titre de la Llei 16/2023, del 7 de setembre, ce qui empêchait les personnes non résidentes d’acquérir des biens immobiliers dans la Principauté.

Ce point est essentiel à comprendre : à ce moment-là, l’Andorre n’a pas seulement taxé ou encadré l’investissement étranger immobilier ; elle l’a gelé temporairement. Puis, ce moratoire a été relayé par un autre modèle, plus structurel, fondé non plus sur une interdiction temporaire mais sur une fiscalité spécifique de l’investissement étranger immobilier.

En 2026, cette logique s’est encore durcie. Le Gouvernement a indiqué que, depuis l’entrée en vigueur de la Llei 2/2026, l’impôt sur l’investissement étranger immobilier a été doublé, passant de 3 % à 6 % pour un premier immeuble, et de 5 % à 10 % pour un deuxième logement.

À ce stade, il faut être précis : non, il n’existe pas aujourd’hui, à ma connaissance sur la base des sources officielles consultées, de nouveau moratoire général déjà adopté équivalent à celui de 2023 sur toute acquisition immobilière par des non-résidents. En revanche, en janvier 2026, une réserve d’amendement parlementaire proposant de suspendre de nouvelles autorisations d’investissement étranger en immeubles a été rejetée au Consell General.

La situation actuelle semble donc être la suivante : le grand moratoire de 2023 a cessé, mais l’Andorre conserve une ligne de contrôle forte sur l’immobilier étranger par d’autres moyens, notamment la fiscalité renforcée et, plus largement, la politique de croissance soutenable. Cette conclusion est une inférence fondée sur les textes et annonces officielles de 2025-2026.

C’est l’un des points les plus concrets aujourd’hui pour les propriétaires et investisseurs.

Le portail officiel du Gouvernement indique clairement que, depuis la Llei 5/2025, del 6 de març, per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge, l’octroi de nouvelles autorisations d’habitatges d’ús turístic (HUT) en appartements et studios est suspendu de manière indéfinie. La même page précise aussi que l’inscription de nouvelles unités au registre HUT est suspendue.

C’est un moratoire très important en pratique, parce qu’il bloque l’un des schémas qui avaient longtemps attiré certains acquéreurs : acheter un appartement en Andorre et le basculer en location touristique. Aujourd’hui, ce réflexe doit être réexaminé avec beaucoup plus de prudence. Cette dernière phrase est une déduction pratique fondée sur la suspension officielle des nouvelles autorisations HUT.

Le texte va même plus loin : la page officielle précise que, hors succession pour cause de décès, le changement de propriétaire d’un HUT entraîne la radiation d’office de l’inscription au registre. Là encore, l’idée est claire : limiter la circulation et la multiplication de ce type d’actifs touristiques.

À côté des HUT, il faut distinguer un autre point : les apartaments turístics.

La page officielle du Gouvernement consacrée à cette catégorie indique qu’est actuellement suspendu l’octroi des licences urbanistiques relatives aux projets constructifs ou aux projets impliquant un changement d’usage en usage hôtelier pour créer des apartaments turístics. Cette suspension résulte également de la Llei 5/2025.

En d’autres termes, le moratoire ne touche pas seulement l’autorisation touristique finale. Il remonte aussi en amont, jusqu’au terrain de l’urbanisme et de la licence. Pour un promoteur ou un investisseur, cela change beaucoup de choses : le risque n’est plus seulement réglementaire à l’ouverture, il peut exister dès la phase de conception du projet. Cette dernière phrase est une inférence pratique tirée de la suspension officielle des licences urbanistiques.

Sur le logement locatif, la logique est un peu différente.

Techniquement, on ne parle pas toujours de “moratoire” au sens strict, mais l’Andorre a mis en place un système de prorogations forcées des contrats d’habitation qui produit un effet voisin : le marché n’est pas totalement libre de retrouver son rythme normal. La page officielle du Gouvernement explique par exemple que les baux signés en 2019 ou avant ont droit à une prorogation de 3 ans, ceux signés en 2020 à 2 ans à compter de 2025, et ceux signés en 2021 à 1 an à compter de 2026.

Le Gouvernement a par ailleurs annoncé en mars 2026 un projet de loi visant à désintervenir progressivement les contrats d’habitation à partir de 2027, en expliquant que près de 20 000 contrats étaient encore soumis à la prorogation forcée légale depuis 2019.

Il faut donc bien distinguer les choses : sur les loyers, Andorre n’a pas seulement gelé ponctuellement un secteur ; elle a aussi organisé une sortie progressive du gel. Pour un propriétaire, un investisseur locatif ou un locataire, cela signifie que la question n’est pas simplement “y a-t-il un moratoire ?”, mais aussi “à quel stade de la désintervention se trouve-t-on ?”. Cette lecture est une déduction pratique à partir des règles officielles de prorogation et du projet de désintervention présenté en 2026.

C’est un point très important pour ton article.

En Andorre, il ne faut pas confondre un moratoire avec une quota. Un moratoire suspend ou gèle une activité ou une autorisation. Une quota, elle, laisse la procédure ouverte mais dans une limite chiffrée.

C’est particulièrement vrai en matière d’immigration. En mars 2026, le Gouvernement a annoncé une réduction des quotas d’immigration, avec une baisse de 11,1 % de la quota générale par rapport à la précédente et une réduction marquée des contingents pour les travailleurs passifs et le compte propre. Le contingent général en vigueur était même déjà épuisé, ce qui a conduit à avancer 150 places.

Autrement dit, sur l’immigration, l’Andorre ne pratique pas aujourd’hui un moratoire général comparable à celui qui a touché l’immobilier étranger en 2023. Elle pratique plutôt un pilotage par contingentement.

Pour une lecture simple, il faut retenir quatre idées :

• l’Andorre a déjà utilisé un vrai moratoire immobilier contre l’investissement étranger non résident en 2023-2024 ;
• elle applique aujourd’hui un moratoire durable sur les nouvelles autorisations HUT en appartements et studios ;
• elle bloque aussi certaines licences urbanistiques liées aux apartaments turístics ;
• et, pour le reste, elle combine souvent prorogations légales, quotas et fiscalité renforcée plutôt qu’un gel absolu.