Investir en Andorre en 2026 : Guide Immobilier & Fiscalité

Avant de choisir un support

Que doit rendre possible votre investissement ?

Un logement familial, un bien destiné à la location, une participation dans une opération et un portefeuille financier ne répondent pas aux mêmes besoins. Le montant disponible, l’horizon, la liquidité et les engagements déjà pris doivent guider la comparaison.

01

Comprendre

Identifier l’actif, les droits acquis et les conditions de réalisation.

02

Chiffrer

Rapprocher le prix, les impôts, les frais et le financement.

03

Suivre

Prévoir la gestion, les obligations et les possibilités de sortie.

Le choix de l’Andorre ne remplace pas cette analyse. La fiscalité dépend notamment de votre résidence, du mode de détention et de la nature des revenus. Une opération doit être étudiée avec ses conséquences dans les autres pays concernés.

Acquérir ou participer

Investir dans l’immobilier en Andorre

Les appartements, maisons, locaux commerciaux et participations dans une opération immobilière donnent des droits et créent des engagements différents. Il faut préciser l’usage envisagé : occupation personnelle, location, activité professionnelle ou participation au financement d’un programme.

La qualité d’une adresse ou la rareté du foncier ne garantit ni une hausse de valeur ni une revente rapide. Le prix demandé doit être comparé à des références documentées, à l’état du bien et aux travaux, charges et contraintes qui lui sont propres.

Vérifier l’accès à l’investissement avant de s’engager

Le régime de l’investissement étranger prévoit des autorisations et des limitations. Il faut identifier l’investisseur, sa résidence, la chaîne de détention et les biens déjà détenus. Une société andorrane ne permet pas, à elle seule, d’écarter ces règles. [1]

Les titres, l’usage autorisé, les baux, la copropriété, les permis et les contrats doivent être examinés avec les professionnels compétents. Pour un programme en cours, le financement, les appels de fonds, les garanties et les droits de décision comptent autant que le prix affiché.

Préparer un investissement immobilier en Andorre .

Le coût réel du projet

La fiscalité immobilière se lit à plusieurs moments

À l’acquisition

Le budget doit distinguer les impôts liés à l’acquisition, notamment l’ITP ou l’IGI selon le régime de l’opération, les frais d’acte et, lorsque l’investisseur entre dans son champ, l’impôt sur l’investissement étranger immobilier. [12]

Pour ce dernier impôt, le régime actuel prévoit un taux de 6 % dans les limites définies à l’article 8.1.a et de 10 % pour les autres investissements visés par le texte. L’assiette, les exonérations et les dispositions transitoires doivent être vérifiées avant de chiffrer le dossier. Ce n’est pas un taux unique applicable à tout achat réalisé par un étranger. [2] [3]

Pendant la détention

Il est inexact d’affirmer qu’il n’existe « aucune taxe foncière » en Andorre. Des impôts communaux sur la propriété immobilière existent. L’ordonnance fiscale 2026 d’Andorra la Vella prévoit notamment un impôt sur la propriété immobilière bâtie ; d’autres prélèvements peuvent concerner les revenus locatifs et les services communaux. Il faut consulter les règles de la paroisse où se situe le bien. [4]

Le budget annuel comprend aussi la copropriété, l’assurance, l’entretien, la gestion, le financement et les travaux. Les loyers doivent être traités selon le régime fiscal du propriétaire ; le montant encaissé n’est pas un rendement net disponible.

À la revente

Le vieux barème présenté comme passant de 15 % à zéro après douze ans ne doit pas servir à calculer une cession actuelle. Les gains immobiliers sont à examiner dans le régime d’imposition applicable au vendeur, avec les règles de calcul, exonérations éventuelles et surtaxes pertinentes. Les dispositions diffèrent notamment entre une personne physique et une société. [5] [6]

Un taux général d’impôt sur le revenu ou sur les sociétés ne constitue pas un plafond de tous les impôts et frais d’un investissement. Il faut chiffrer l’acquisition, la détention et la sortie séparément.

Pour le détail du budget, consultez les taxes immobilières et coûts d’acquisition en Andorre .

Une transmission doit également être étudiée dans les pays concernés. Il faut éviter de déduire du cadre andorran une absence générale de taxation d’une donation ou d’une succession comportant des liens français. Préparer la transmission de votre patrimoine .

L’usage autorisé du bien

La location touristique ne se résume pas à demander une licence

Le Gouvernement indique que l’octroi de nouvelles autorisations de logements à usage touristique — HUT — en appartements et studios est suspendu pour une durée indéfinie. Il ne faut donc pas bâtir un projet d’acquisition sur l’hypothèse d’une licence qui serait normalement obtenue auprès de la commune. [7]

Pour un logement déjà exploité, le numéro de registre, la validité et la durée de l’autorisation, les conditions de renouvellement et les effets du changement de propriétaire doivent être contrôlés. La fiche officielle précise qu’un changement de propriétaire autre qu’une succession par décès entraîne la radiation d’office du registre des HUT. [7]

Il faut également tenir compte de l’interdiction de l’investissement étranger immobilier destiné aux appartements touristiques et aux immeubles disposant d’une autorisation HUT, prévue à l’article 9.7.b de la loi 5/2025 dans sa rédaction issue de la loi 7/2026. [8]

Calculer une rentabilité à partir d’hypothèses documentées

Aucun rendement locatif n’est assuré par une demande supposée supérieure à l’offre. Une projection doit préciser le loyer retenu, les périodes de vacance, les impayés possibles, les charges, la fiscalité, l’entretien et les frais de gestion.

Un chiffre de rendement ne peut être qualifié de « net » sans indiquer ce qui a été déduit. Les scénarios doivent aussi intégrer l’usage légalement possible du logement et les règles applicables au bail.

Les fonds et leurs circuits

Préparer la relation bancaire en Andorre

Le registre de l’Autorité financière andorrane mentionne trois établissements bancaires actifs :

Andorra Banc Agrícol Reig, SA, connu sous la marque Andbank ;
Crèdit Andorrà, SA, dont le site et la marque commerciale sont Creand ;
Mora Banc Grup, SA, sous la marque MoraBanc.

Vall Banc et BSA Banc figurent parmi les établissements absorbés, et non comme des banques actives indépendantes. Creand ne doit pas être décrit comme la simple filiale internationale d’un établissement qui porterait encore l’ancienne présentation commerciale. [9]

L’ouverture d’un compte et l’octroi d’un crédit relèvent de la décision de chaque banque. Le dossier doit expliquer l’identité des intervenants, leur résidence fiscale, l’origine du patrimoine et des fonds, les sociétés interposées et les opérations prévues.

Comparez les frais, les conditions de crédit, les garanties, les contraintes de liquidité et les services réellement proposés. Une autorisation d’investissement ne vaut pas accord bancaire et la supervision d’un établissement ne garantit pas le rendement de ses produits.

Préparer la relation bancaire en Andorre .

Un projet distinct

Un investissement immobilier ne donne pas automatiquement la résidence fiscale

Un achat peut entrer dans un projet de résidence sans activité lucrative, mais il ne remplace pas la demande d’autorisation et les autres conditions du parcours.

Le régime actuel prévoit en principe un investissement permanent et effectif d’au moins 1 000 000 € en actifs éligibles, avec notamment une voie particulière à 400 000 € dans le Fons d’Habitatge. En cas d’investissement immobilier, le texte prévoit un montant strictement supérieur à 800 000 € par unité acquise. [10]

Il faut aussi distinguer cet investissement du versement définitif de 50 000 € pour le titulaire principal et de 12 000 € par personne à charge, non remboursable sauf refus de l’autorisation initiale. Les dispositions transitoires peuvent modifier le traitement d’un dossier ancien. [10]

Les conditions de présence, de ressources, de logement et d’assurance restent à examiner. Les 90 jours prévus pour ce titre administratif ne suffisent pas à déterminer la résidence fiscale. La vie familiale, les activités et les intérêts conservés en France doivent faire l’objet d’une analyse distincte.

Préparer votre installation et votre résidence en Andorre .

Raisonner sur l’ensemble du patrimoine

Placements financiers et diversification

Un portefeuille doit être étudié avec vos besoins de revenus, votre horizon et les autres actifs déjà détenus. Le choix d’un établissement ou d’un pays ne remplace pas l’examen de chaque support.

la nature du produit et les droits de l’investisseur ;
les frais, la devise et les conditions de valorisation ;
la possibilité et le délai de récupérer les fonds ;
les conditions d’une éventuelle garantie et l’identité du garant ;
la fiscalité des revenus, des retraits et de la transmission.

Une participation, une obligation, un fonds et un dépôt ne présentent pas les mêmes caractéristiques. Une promesse de rendement doit être rapprochée de ses conditions contractuelles et du risque réellement supporté.

Une holding n’est pas nécessaire par principe pour investir. Son utilité, les conséquences des apports, les flux et le coût de fonctionnement doivent être comparés à la détention directe et à l’organisation déjà en place.

Organiser la place des investissements dans votre patrimoine .

Qualifier avant de conclure

Cryptoactifs : distinguer fiscalité, services réglementés et risques

La loi 24/2022 traite de la représentation numérique d’actifs au moyen de la cryptographie et des technologies de registre distribué. Ce cadre ne se confond pas avec une autorisation générale de toute activité Web3 ou DeFi, ni avec une garantie de sécurité juridique de tous les produits. [11]

La fiscalité dépend de l’opération

La disposition additionnelle seconde prévoit notamment, pour les personnes physiques, le traitement des revenus liés aux cryptomonnaies. L’échange contre une monnaie classique, mais aussi contre une autre cryptomonnaie, peut constater un gain ou une perte : attendre un retour en euros n’est donc pas une règle suffisante pour suivre la fiscalité. [11]

Le texte prévoit aussi un mécanisme d’abattement soumis à des conditions, notamment de conservation sans échange et de réinvestissement intégral en actifs en Andorre. Il serait inexact de présenter une exonération générale fondée uniquement sur la durée de détention. Son application doit être vérifiée pour l’actif, l’opération et le contribuable concernés. [11]

Détenir pour son compte n’est pas fournir un service à des tiers

La conservation, l’émission, la commercialisation et les services portant sur des actifs numériques peuvent relever d’exigences différentes. La qualification du produit et de l’activité doit précéder la vérification des autorisations du prestataire. Il ne faut pas assimiler détention personnelle, trading, minage, staking et services de conservation pour autrui. [11]

Avant une opération, il faut réunir l’historique des achats, échanges, transferts et frais, identifier les plateformes et portefeuilles, et pouvoir expliquer la provenance des fonds. Les risques de perte, de conservation et de liquidité doivent être intégrés à la décision.

Préparer la décision

Un projet chiffré, des droits compris et des responsabilités attribuées

Pour commencer, précisez l’objectif, le montant disponible, l’origine des fonds, les actifs déjà détenus et la date à laquelle une décision doit être prise. Ajoutez les contrats ou présentations déjà reçus, ainsi que les engagements éventuellement signés.

SOL Fiscal rapproche le projet de votre situation juridique, fiscale et patrimoniale. Selon la mission, nous coordonnons les échanges avec vos conseils, la banque, le notaire et les professionnels locaux, puis le suivi des obligations prévues.

L’objectif est de savoir ce que vous achetez, ce que l’opération coûte et ce qui reste à vérifier avant de vous engager. Le cabinet ne garantit ni rendement ni revente.

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Textes et références

Sources consultées le 29 octobre 2026. Les règles communales dépendent de la paroisse et de l’année. Les textes consolidés andorrans sont présentés sans caractère officiel ; les publications au BOPA font foi.

Investir en Andorre : immobilier, placements et vérifications en 2026